의뢰인인 신탁회사는 2022. 3. 28. 위탁자，우선수익자와 함께 부동산담보신탁계약을 체결하고 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 완료하였습니다. 신탁계약 특약사항 제13조 제1 항에 따르면 위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이는 신탁부동산을 대상으로 임대차행위를 할 수 없도록 규정되어 있었습니다.

그러나 채권자는 위탁자와 보증금 1 억 5천만원, 월 임료 857만원의 임대차계약을 체결하고 피부과 의원을 운영하면서，신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의를 받지 못한 상황에서도 임차인으로서의 지위 확인을 구하는 가처분을 신청하였습니다.

채권자는 신탁회사 직원과 중개업소 간의 통화 내용을 근거로 임대권한이 위임되었다고 주장하였으나， 실제로는 단순한 절차 안내에 불과하였고 정식 임대차확인서도 발급받지 못한 상태였습니다.

본 법무법인은 신탁계약의 특약조항과 신탁법리를 바탕으로 다음과 같은 핵심 쟁점들을 체계적으로 대응하였습니다.

① 신탁계약상 위탁자의 임대차행위에는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의가 필수 요건임을 명확히 하고，채권자가 이러한 동의를 받지 못하였음을 입증하였습니다.

② 채권자가 제출한 통화 녹취록의 내용이 단순한 절차 안내에 불과하며, 신탁회사 직원의 직급과 권한을 분석하여 해당 직원에게 임대차계약 체결 권한이나 동의권한이 없음을 구체적으로 논증하였습니다.

③ 채권자가 신탁부동산의 특성과 임대차확인서 발급 절차를 사전에 충분히 인지하고 있었음을 들어 표현대리 성립을 위한 정당한 신뢰 요건이 충족되지 않음을주장하였습니다.

④   준비서면을 통해 신탁회사의 내부 조직도와 결재 시스템을 제시하여 담당 직원의 권한 범위를 명확히 하고，실제 임대차확인서 발급 사례를 통해 정상적인 절차와의 차이점을 부각시켰습니다.

법원은 채무자인 신탁회사의 주장을 전면적으로 받아들여 채권자의 가처분 신청을 기각하였습니다. 법원은 신탁계약 제10조 제3항 및 특약사항 제13조 제1 항에 따라 위탁자가 임대차계약을 체결하기 위해서는 수탁자의 사전 승낙 또는 동의가 필요하다고 판단하였고, 신탁회사 직원의 발언이 단순히 임대차계약을 위탁자 명의로 체결해도 된다는 의미일 뿐 사전 승낙이나 동의를 의미하는 것은 아니라고 인정하였습니다. 또한 채권자가 임대차확인서 발급 절차와 수탁자의 사전 동의 필요성을 이미 알고 있었음에도 정식 절차를 거치지 않았다는 점에서 표현대리 성립을 위한 정당한 신뢰가 인정되지 않는다고 판시하였습니다. 이를 통해 의뢰인은 신탁재산의 적정한 관리 권한을 보호받을 수 있었으며，향후 공매 절차 진행에 있어서도 법적 안정성을 확보할 수 있게 되었습니다.

부동산신탁 / 임대차 / 가처분